Przykład · umowa testowa
To raport z umowy przykładowej, napisanej na potrzeby testów — nie z niczyjej prawdziwej umowy. Twój raport wygląda dokładnie tak samo.
umowa-remont-przyklad.pdf
Umowa zawiera zapisy krytyczne dla Twojego bezpieczeństwa — nie podpisuj jej bez poprawek.
- 2 KRYTYCZNE
- 4 WYSOKIE
Metryka umowy
- Tytuł
- UMOWA O WYKONANIE REMONTU
- Zamawiający
- Piotr Lewandowski (osoba)
- Wykonawca
- GB Remonty Grzegorz Bąk — NIP 6792345678
- Przedmiot
- Remont łazienki (4,8 m2) i kuchni (9,2 m2) w mieszkaniu Zamawiającego, obejmujący zbicie płytek, wymianę instalacji wodnej i kanalizacyjnej, wymianę gniazdek i oświetlenia, wyrównanie ścian i podłóg, hydroizolację łazienki, położenie płytek oraz montaż wanny, umywalki, miski WC, baterii i zlewozmywaka.
- Wynagrodzenie
- 46 000 PLN (ryczalt)
- Rozpoczęcie
- 16 lutego 2026 r.
- Zakończenie
- do końca maja 2026 r.
- Zaliczka
- 40% / 18 400 PLN
- Gwarancja
- 12 mies.
- Kary umowne
- tak
Krytyczne [2]
Umowa każe zapłacić dużą część wynagrodzenia z góry, zanim cokolwiek powstanie, i nic tej kwoty nie zabezpiecza. Jeśli wykonawca zniknie albo zbankrutuje, pieniądze trzeba odzyskiwać w sądzie.
Co jest w umowie
§ 3 ust. 3:„Przy podpisaniu umowy Zamawiający wpłaca Wykonawcy 40% tej kwoty, czyli 18 400 zł.”
Dlaczego to ważne
Przed rozpoczęciem prac płacisz 40% wynagrodzenia, czyli więcej niż 30%. Nie ma żadnego zabezpieczenia ani rozliczenia fakturami, więc przy zniknięciu wykonawcy pieniędzy trzeba dochodzić w sądzie.
Co mówi prawo
- art. 394 k.c.§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
Co zaproponować
Zaliczka nie może przekroczyć 20% wynagrodzenia netto i jest płatna po przekazaniu Wykonawcy lokalu. Zaliczka podlega rozliczeniu w całości przy pierwszej płatności etapowej, a Wykonawca przedstawi faktury zakupu materiałów na kwotę nie niższą niż wysokość zaliczki. Pozostałe płatności następują po protokolarnym odbiorze poszczególnych etapów.
Umowa nie daje gwarancji na prace albo wprost wyłącza odpowiedzialność wykonawcy za wady. Wobec konsumenta takie wyłączenie jest nieskuteczne, ale sam zapis działa odstraszająco i bywa używany przy sporze.
Co jest w umowie
§ 7 ust. 2:„Strony wyłączają rękojmię za wady.”
Dlaczego to ważne
Umowa wprost wyłącza rękojmię, a gwarancja trwa tylko 12 miesięcy bez terminu reakcji na zgłoszenie wady. Wobec konsumenta wyłączenie jest nieskuteczne, ale zapis może być użyty przeciwko Tobie.
Co mówi prawo
Przy remoncie przepisy o rękojmi stosuje się tak jak przy sprzedaży (art. 638 k.c.).
- art. 638 k.c.§ 1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 656 k.c.§ 1. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 556 k.c.Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 556¹ k.c.§ 1. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli: 1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; 2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór; 3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; 4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 557 k.c.§ 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 560 k.c.§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 561 k.c.§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 568 k.c.§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
- art. 558 § 1 k.c.§ 1.Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity · stan na 2026-05-27
Co zaproponować
Wykonawca udziela gwarancji na wykonane prace na okres 36 miesięcy, a na zabudowy stałe i instalacje — 60 miesięcy, licząc od dnia podpisania protokołu odbioru końcowego. Wykonawca przystąpi do usunięcia zgłoszonej wady w terminie 7 dni od zgłoszenia. Gwarancja nie ogranicza uprawnień Zamawiającego z tytułu rękojmi za wady; rękojmia nie zostaje wyłączona ani ograniczona.
Wysokie [4]
Co jest w porządku [15]
- Brak precyzyjnego zakresu prac
- Brak terminu zakończenia
- Zadatek mylony z zaliczką
- Brak kar umownych za opóźnienie
- Wynagrodzenie ryczałtowe vs kosztorysowe niejasne
- Brak protokołu odbioru
- Odbiór milczący
- Materiały bez standardu
- Podwykonawcy bez zgody inwestora
- Odstąpienie tylko dla wykonawcy
- Brak odpowiedzialności za szkody
- Klauzula abuzywna wobec konsumenta
- Brak danych identyfikujących wykonawcę (NIP/KRS/adres)
- Brak formy pisemnej dla zmian
- Umowa o remont nazwana zleceniem
Lista do negocjacji
Gotowy tekst do wysłania wykonawcy. Zawiera proponowane zapisy dla wszystkich oflagowanych punktów.
Proszę o uzupełnienie umowy o: 1) Strony ustalają harmonogram prac stanowiący Załącznik nr 2 do Umowy, określający etapy, zakres każdego etapu oraz termin jego zakończenia. Opóźnienie zakończenia etapu o więcej niż 14 dni uprawnia Zamawiającego do żądania przedstawienia pisemnego programu naprawczego w terminie 7 dni. 2) Zaliczka nie może przekroczyć 20% wynagrodzenia netto i jest płatna po przekazaniu Wykonawcy lokalu. Zaliczka podlega rozliczeniu w całości przy pierwszej płatności etapowej, a Wykonawca przedstawi faktury zakupu materiałów na kwotę nie niższą niż wysokość zaliczki. Pozostałe płatności następują po protokolarnym odbiorze poszczególnych etapów. 3) Kary umowne obciążają obie Strony symetrycznie: Wykonawcę za opóźnienie w zakończeniu prac oraz za opóźnienie w usunięciu wad zgłoszonych w protokole odbioru, a Zamawiającego za opóźnienie w zapłacie — każdorazowo w wysokości 0,3% wynagrodzenia netto za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia, z limitem 20% wynagrodzenia netto dla każdej ze Stron. 4) Roboty dodatkowe lub zamienne wymagają uprzedniego pisemnego zlecenia Zamawiającego, zawierającego zakres, wycenę i wpływ na termin zakończenia prac. Roboty wykonane bez takiego zlecenia nie podlegają zapłacie, chyba że były niezbędne dla zapobieżenia bezpośredniemu zagrożeniu dla życia, zdrowia lub mienia; w takim wypadku Wykonawca zawiadamia Zamawiającego niezwłocznie, nie później niż w ciągu 24 godzin. 5) Wykonawca udziela gwarancji na wykonane prace na okres 36 miesięcy, a na zabudowy stałe i instalacje — 60 miesięcy, licząc od dnia podpisania protokołu odbioru końcowego. Wykonawca przystąpi do usunięcia zgłoszonej wady w terminie 7 dni od zgłoszenia. Gwarancja nie ogranicza uprawnień Zamawiającego z tytułu rękojmi za wady; rękojmia nie zostaje wyłączona ani ograniczona. 6) Wykonawca oświadcza, że posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności na sumę gwarancyjną nie niższą niż [KWOTA] zł, i zobowiązuje się utrzymywać tę ochronę przez cały okres realizacji Umowy. Kopia polisy stanowi Załącznik nr 4; na żądanie Zamawiającego Wykonawca przedstawi dowód opłacenia składki.